尽管国家采取多项调控政策,但房价仍然一路攀高,让普通民众望房兴叹。房子为什么这么贵?房产“名嘴”易宪容将为你作现场解读。
著名金融学家易宪容被媒体称为“房地产平民代言人”。2004年下半年,他以一篇《警惕房地产业要挟中国经济》的文章,对中国房地产泡沫发出尖锐质问,引爆了房地产泡沫的激烈争论。为此,有房产大鳄抱怨易宪容是学界唱衰中国楼市最有力的号手之一。
在题为《中国房地产市场发展模式与出路》的演讲中,易宪容将为听众解读房价为什么高得离谱,使80%以上的民众完全远离房地产市场,分析目前中国房地产市场发展模式存在的弊端,提出未来中国房地产市场发展他认为应该采取的最好模式。
主讲人易宪容
讲座文字：
主持人：各位上午好，欢迎各位来到大家讲坛。今天的话题跟我们每个人都密切相关，今天的话题就是讲房子。说起房子大家可能都有一个共同的感受，那就是一个字——“贵”。那么尽管国家采取了多项的调控的政策，但是房价还是一路高攀，让普通民众望房兴叹，那么最新的统计数据8月份全国70各城市的房屋销售价格上升了78.2%，8月份的武汉市的主成区商品房成交的均价已经大家4458.63元平方米，成交量下降了12.87%，房子为什么这么贵？为什么在政府的宏观调控背景下，没有丝毫的回落，反而大幅度的上涨。政府的宏观政策为什么收效甚微，房价增长的原因到底是为什么？我们今天请到的嘉宾是中国社会科学院金融研究所易宪容研究员。我想大家对易先生也非常熟悉，从1989年他就在为房地产市场进行研究，是房地产平民代言人，对房地产泡沫发出尖锐的指责，引发了激烈的争论。下面我们以热烈的掌声欢迎易先生做精采的演讲。
易宪容：大家上午好。房地产为什么成了我们民众我们的社会我们的企业都十分关心的问题，最根本一条，不仅仅跟我们民族的利益密切利益，从根本上，目前几年来，房地产市场的发展，使得我们民众跟房地产市场的问题，使房地产市场的矛盾越来越多。目前来说，我们房地产市场到底发展得怎么样？以我几年来，基本上全国各地都跑遍了，到处都在观察。昨天我晚上到了武汉，今天早上我6点多就起来了。然后看了湖北日报，还到东湖的湖边也看了一下。我今天先讲一下当前中国房地产市场的基本形势，然后再中国这样一个基本的形式下，房地产市场的价格到底是高还是低？如果说，房地产市场的价格比较高，它的原因在哪里？第三个方面讲就是，从世界的历史来看，有没有中国这样的一个房地产市场发展这个模式？世界他们是如何走过房地产市场健康发展持续发展之路的？第四个方面就是中国的房地产市场的问题出在哪里？我们如何来改进？如何让我们的房地产市场成为我们整个社会我们中国的每一个民众都能够根据自己的能力，找到合适的市场？从我们现在的情况来看，中国的房地产市场的价格快速的飙升，尽管几年来政府一直在说稳定房价，但是，从政府公布的价格来看，或者从国家统计局公布的价格来看，我们的房价是稳定的，2003年，权利的房价来说，只是上涨是5.7%，2004年上涨是9.8%，2005年上涨是5.7%，最近感觉到高了一点点，为什么？我们现在短了8.2%，但是这些来讲，政府公布的价格，基本上跟我们的民众的感觉，跟我们实际价格的变化，没有多大关系。
大家知道，就是湖北武汉，我记得在05年来的时候，当时武汉的房价，在国八条以后，基本上不到3500的平均价格，但是现在两年之后，已经到了多少？4500-5000左右的平均价格。如果说，比如说我们现在湖北图书馆边上的一个楼盘，他的变化怎么样？平均价格上涨50%左右，两年之内。如果按照我们真正的价格变化，我估计武汉的房价，上涨的幅度不会低于30%的上涨幅度。因为北京的房价，上海的房价，深圳的房价，深圳的房价在短短两年时间内，他上涨了1倍多，127%，今年上半年上涨了50%。那么北京就是我居住的那个地方，找一个最简单的楼盘。房价现在涨到了6500，就是每平方米上涨了3000多，如果房价上涨了30%，但是政府公布的数据说每年上涨10%，一般是6%7%，怎么样？我们中央有一个稳定房价，但是各个地方没有一个政府官员把这个房价报高。他们用一个假的数据来欺骗我们大家。所以，这几年我一直在强调我们政府搞的这套，我们的统计数据为什么跟民众的感觉相差那么远？根本的从我们政府来说，还是没有真正的能够反应我们实际情况的信息量，公开透明的告诉我们民众。
我们再来看一下房地产开发的情况。2007年房地产开发来讲，开发是12134亿，增长幅度是28.9%，那么增长最快的地方是西部地区，西部地区增长在37.9%，中部地区是36.5%，那么从这样 一个情况来看，也就是说，我们房地产投资过热，房地产的快速增长，由以前的沿海一线，沿海地区，已经发展到了全国。不仅仅是我们一线城市，二线城市，比如武汉，而且发展到我们的小县城，房价，还有房地产开发投资，都在快速增长。这一个，从我们房地产开发初期来看，1-7月份来讲，他已是1.8万亿，增长速度在29.6%，其中银行贷款是近4000亿元。外资房地产是333亿。但是有一条，就是增长很快但是基数很小。现在我们的媒体，我们的报纸就是大量的外资进入了我们的房地产市场，其实我就告诉他们，别看他们今年进来很多，但是他们占的比例大致在1.8左右，很小。今年还有两个非常大的变化。第一个就是房地产企业自筹资金，增长速度特别快。就是从银行之外，他从外面搞来的多少钱？这个占到了3600多亿。这一块来说，就是说我们房地产企业以前是从银行弄资金，现在是随着股市的发展，我们的房地产企业大量的进入了股市圈钱，大量的进入了我们的市场来发展无成本资金。从而来讲，房地产市场的风险也进入了我们的股市。而且通过股市的圈钱，有可能使得我们的房地产的泡沫越来越大。
还有一个根本的特征是，我们今年吸纳资金来源这快来讲，比往年的增长速度增长的更加快速。我们居民通过住房按揭贷款比例比以前快得多，增长的更快。那么，我们房地产市场来讲，说明一个什么问题？大量的居民通过的银行按揭，通过他的短按揭，加按揭，把借的钱进入房地产市场。所以这个4800多亿，增长速度非常快。还有一个，就是我们房地产这个开发来讲，大家可能看到，因为时间关系，我简单的把数据简单的介绍一下。
放贷的开发今天上半年开工的面积为181937平方米，增长的面积为22.5%，为什么？我们房地产开发上看到房价的快速上涨，看到房价增长幅度比较快，他们就慢慢的做房子，为什么？你做得越慢，你卖得越慢，价格卖得越高，他们获得的收益就越多。还有一个来讲，我们住房的销售面积来讲，他达到的这个3.4亿万平方米，但是这样的速度是25.1%，但是我们住房销售这块，达到了1.3万亿元，他的增长速度怎么样？39.2。你卖出住房的总价格，比你住房销售的面积增长速度快近一半，也就是我们房价的增长速度越来越快。
这些只是一些简单的数据，那么我们现在要关注的就是，中国的房地产市场，民众都说，价格高。但是房地产说，房价不高，因为供需环境在这里，有这个需求。但实际上来讲，我们房价高不高，其实有几个判断的标准，就看你如何理解？我们住房的价格来讲，因为我跑了很多的地方，我每天要收到很多民众寄给我的信，无论是电子邮件寄来的信，还是手写的信，我就发现，很多民众对这种房地产价格的上涨非常无奈。其实来讲，房价高不高，并不是说你武汉的房价，比如说，我现在东湖边上的房价是10000元平米，我跟深圳比，跟上海比，跟北京比我便宜很多啊。房地产开发企业就这么说。还有人又说，我荆州的房价现在才5000元一平米，比你武汉不是便宜很多了。其实这都是误导，房地产产品是不动产，他不可以把这个产品移到另外一个地方，他是不动产，房地产是不动产，你是不能够跟地区跟地区之间，你一个城镇之间和一个城镇之间价格之间的比较，他只能以当地居民的购买力，当地经济的发展水平来比较。所以来讲，联合国1993年，就对107个国家做了一个研究，就是说，用房价为居比，做了一个研究。就是我们正常的情况下，3-6倍，就是我们居民可承受的住房的价格的能力。这是一个什么概念呢？比如说你买一套100万住房，你的工资水平，3-6年时间全部可以付清。好一点的人，3年，差一点的人6年。联合国最近大家可能没有注意到，又对世界做了一个研究，就是说，我们中国的住房价格，是我们居民难以忍受的价格。没法忍受了。很多地方居民的生活水平根本无法忍受。
举一个简单的例子比如北京，北京目前在四环以内的房价都高于10000元/平米，你买一套100万平米的住房，要多少？100万。北京市居民的生活水平，多少呢？就是不到30000块钱，那么一个家庭来讲，至多是70000块钱左右，100万，我们的房价就达到了14倍。就是高于我们联合国所规定的标准的多少？是它的2-4倍。比如，一个按揭贷款买房子，居民按银行按揭贷款支付的钱，还比你每个月的可支配收入比多少？28-35，就是你一个月挣的工资，比如说你家庭是10000块钱工资，那么你只能是2800-3500块来支付的贷款。还有第三个指标，就是你家庭的负债率，50%，就是你全年的工资收入是10万块钱，那么你支付住房等等你所有债务，比如说你买手机，买电脑，买西餐，买住房，这一年所有的负债，不能超过50%，超过50%我们的负债率就高了。这三个指标，看起来很简单，其实我们每个家庭，每个民众，都可以根据这个指标来计算，到底房价高还是低。
即使房价很高，原因在哪里？当然有人说，住房房价高，这是我们市场的供求关系，就是证明我们市场有很多人在买。其实我说，根本就不是如此，为什么？房地产市场他有一个基本的特性，他既可是消费品，又是投资品。如果住房作为一个消费品的情况下，我们每一个人，每一个家庭，他住房的消费总是有限的。你可买一套，你最多买两套，你不能买三套十套放在那里空啊。这是消费品。我们房地产市场的供求关系价格可以由供求关系来决定，如果是那样的话。但是住房是投资品的时候，情况就不是那样了。我可以买卖十套，也可以买卖100套，如果一个人买100套的时候，我们的住房价格能够靠供求关系来决定吗？最近大家可能看到了，我们很多民众，都进入了房地产市场。其实房地产投资来说，并不是我们民众的错，民众肯定是说，哪一个民众来讲，都希望通过找到一个好的投资渠道，好的投资工具，让自己的财富快速增长，这是必然的。
但问题是，我们政府该如何疏导呢？如果我们房地产市场都是投资市场的时候，我们住房产品就完全改变了他的基本性质。因为住房产品不仅仅可以投资，更重要的是居住。而住房产品居住来说，最核心的东西，就在于我们现代社会每一个居民的基本居住权有保障。就是居民的基本居住权是天赋人权。你们可能早几年会看到，我们在早几年跟欧洲或者是美国政府谈人权的时候，我们的人权白皮书讲得很清楚，就是我们的人权是生存权，就是说我们首先要让每个民众能够生存下来，生存包括什么，包括衣食住行。既然是生存权，既然是我们民众基本的需求，那么我们住房来讲，首先来讲，他是我们民众的基本的生活必须品。如果说我们的生活必须品，成了一个投资品的情况下，把这个价格炒得很过的情况下，怎么样？会出现什么情况？就会出现我们那些没有能力进入投资市场的民众，他们远离这个市场。那他们的住房问题，面临着困难，面临着问题。
还有，既然政府要发展，他有一个卖的出口。出口在哪里？是房地产开发企业。房地产开发企业，他为什么能够房价推的越来越高，越来越把价格升上去？因为，有几个方面的原因。
第一，住房产品不仅仅在于他的投资和消费的态势，还在于他的高价格。在于他的耐用性，在于他的唯一性。在于一个什么概念呢？任何一个住房产品，都是唯一的。你比如说，我们现在坐在这里，这个报告厅，你不能能够第二个把这个报告厅添加在一起，这是唯一的东西，既然是唯一的东西，你想想看，这种产品如果没有一个比较好的制度来规范，他就不能控制这个产品的定价。而且，房地产市场的价，他们要控制，可能控制一部分，但是不。但是我们的房地产市场，它是一个什么市场呢？最终产品那一块，是市场化。但是我们房地产要素那一块，土地资金，还有城镇规划等等，是非市场化的东西。这些东西，更加为房地产市场他的垄断性定价，提供了一个最好的条件。这是从住房这个角度来看。
第二，由于住房是投资品，政府在担保，有银行政府在担保，使得我们大量的投资者进来，这就为住房垄断后的定价的产品找到它需求的出口。这几年，你看看银行，我们的银行它一直可以说，房地产的按揭贷款，是优质资产，那么我怎样把钱贷出去我就能胜利呢？我们的银行现在是什么概念呢？这几年房地产市场的发展，也是我们银行推波助澜的结果。为什么？银行在房价的快速上涨，在房地产快速上涨的环境中，它也分到了一杯羹。政府如何保证银行获得高利润？就是拉大利差。就是说，我们银行来讲，最简单的办法，我就把钱贷出去，我就轻而易举的获利。银行的利润水平就是一番一番的上涨。所以我们银行来说，你看看，这几年，你只要卖房子，做按揭贷款，他必须把钱贷出去，这样让我们社会上的钱越来越多，让我们社会商投资房地产的人越来越多。我们住房按揭贷款，现在已经达到了4.3万亿。跟1998年相比，当时是298亿，已经增长了100倍。再加上我们的公积金贷款，按揭贷款，有4000多亿。两个加起来，有近50000亿。大家想想，你这个房子价格还不炒上去啊。所以我们房价高，就是这些因素导致的。你投资者人多了，房价在上涨，逼得我们要自己消费买住房的人，现在不买又要上涨怎么办啊？前天上海一个女孩，她把这个方案，就是她的资金，她买了一个房子，设计了四、五方案，要我跟她分析，选哪个方案？现在我们的消费者被逼的没有办法，要进入房地产市场。因为他没有办法。正因为这样的一个情况，那么我们房地产市场面临着一系列问题。那么这些问题来说，最根本点就是我们房地产市场发展模式的问题。我们房地产市场的发展 模式，决定了我们房地产价格到底如何？
住房的问题，其实有一个区域性的差异。首先住房最为困难的是一线城市那些房价特别高的地方。第二就是省会以上的城市。小县城面对的困难会小一些。城市未来得发展来看，人口越来越多。他住房面临的困难和问题最大的人口是谁？都是那些由农民进到城市，或者是由小县城、小城市、小中等城市，进入这些大城市的居民。就是说，原先住在当地的民众，就是原住民，他们所面临的困难面临的问题好一点。为什么？他们至少，比如分了一个小小的房子在那里，他们如果把这个房子置办出去以后，至少能够有一点小小得补偿。但是那些从外地进入城市的居民，他们住房面临的困难就会很大很大。那么这些居民来说，是什么情况呢？基本上是，我们社会最有竞争里，社会最活跃，而且是我们整个社会经济发展的一个动力和力量。
就是这些年轻人，如果说，让我们这样的一个年轻人，都没有办法进入房地产市场，那么我们房地产市场就面临很大的问题。比如说，我的一个亲戚，研究生刚毕业，他的全部收入加起来，在北京买一个房子，只能付一个首付，后来的每月还贷就是一个很大很大的负担。还有父母亲的养老怎么办？所以我们中国的房地产最大的问题，就是一线城市，二线城市这些居民，面对的最大的问题，尤其是他们的低收入居民，他们也没有能力购买低价格的住房。进入了城市你就知道，中国的住房市场跟国外不一样，中国的居民为什么要买房呢？并不是他们不愿租房，他们一定要承担这么大的包袱，最大的问题是我们租房市场根本就没有发展起来。我们租房市场面临一系列大的问题。你比如说，我们的租房市场，房主来讲，要告诉你不能租给什么人，你租错房子以后，租客出了什么问题，你房主要承担责任。所以那些有房子的人，根本不敢租出去。还有我们的信用体系问题，我们的政府对租赁社团的他的一个制度规则的问题。在香港，在美国，人家都有租赁社团管理条例，有相关的法律。但是我们没有。如果没有这样的一个好的租房的市场情况下，我们的居民要进入这个市场，他就面临一系列的风险。所以居民不愿租房，宁愿买房，这是一个很大的原因。
所谓我们房地产市场面临的困难是非常多的。那么我们房地产市场到底如何发展？当然，2005年时候，有国八条，但是这个国八条基本上对早一段时间房地产政策的一个归纳，就是把一些文件综合在一起，没有新意。国六条强调一点，就是把住房的结构的调整，就是把未来开发商房地产的住房90平米以下，如果你不把这个界定清楚，大家都去炒这90平米以下的房子，这是没有什么用的。还有人说，就是提供更多的土地来盖更多的房子，但是我也说了，你土地再多，你生产更多的住房。如果说，你这个市场是投资品市场，你的供给是永远没有办法满足这种投资的需求的。因此来讲，我们房地产市场要真正的发展，成为我们居民真正能够进的一个市场，我最近的自己有一个基本的一个想法和框架。
发展我们的房地产，还有三个层次。
第一个就是廉租房，就是最基本的住房体系，10%。这是一个什么概念呢？就是说，我们那些低收入的民众，就是说，我们那些残疾人，老人家，年纪大的人，退休的人，反正就是没有收入的人，过去的老工人，退休的人，他曾经为我们社会的发展，社会的进步贡献了一辈子，你就要为他们的老年生活提供一个最基本的基础条件。你比如说，在美国，你去外面租一个房子要3000块钱，我为了让你们老人家住的舒服，我可能100块钱就租给你。所以这个就是10%。对政府来讲，这部分的租金，这部分土地，这部分所有的住房，都是由政府来提供。这是最基本的保障体系。还有我们的残疾人，我们的病人，也要保证他们的基本居住条件。
比如说，我有一个房子，这个房子的使用权就是我的。这是第一个层次。第二个层次来讲，就是让我们房地产市场20%让他成为既是投资品，又是消费品，让那些高收入的民众，让他们进入这个市场。你不是想投资吗？没有关系，你进入这个市场。你进入这个市场，你可以买自己住，你还可以买自己投资，没有关系。这是你个人的选择。还有70%这一块完全是消费品市场，住房消费，就是说你要进入这块市场来讲，你只能买一套，就是一家只能买一套。比如说你现在条件好了，想改善，没有关系，你要把这套卖出去。 这样我们的市场界限就划分的很清楚，一旦投资的人少了，我们的界限划清楚了，政府的责任，企业的责任，房地产市场的责任，都清清楚楚。而且在我们这个70%的居民，他的财富水平，收入水平都不一样。政府一定要通过各种各样的这个政策，来帮助他们进入房地产市场。你比如说，你那些低收入好一点的，你就在70%之内。比如他可以划补贴啊，反正是你政府给他补贴一点点，就是你这个来讲，就是这70%里面不同的收入的人，政府给他们不同的帮助。这样我们房地产市场就能够真正的走入健康发展的市场。这个不仅仅是保障了我们广大的居民的权利，也是我们房地产市场能够真正快速发展的根本。为什么？现在的情况价格居高不下，但是你看看，任何一个好的企业，都是生产大众化产品的企业。那么我们这一块，我们投资消费品市场，就一定要让我们的房地产开发的企业，他的生产标准化，规模化。在二战以后，欧洲的城市，他们为了解决居民的住房问题，就采取这样的办法。通过这样的一个方式，生产大量的住房。价格低，而且责任好划分的住房。产品的标准化这样就可以让我们的房地产市场真正的繁荣起来。而不是现在来讲，几万家，不管是谁阿猫阿狗都可以做房地产开发商。我们要把这些人都要清除出去。
所以我觉得把这几个层次调整好，市场一定会变好。
但是这一切的前提，就是要立法。首先是《住宅法》，这才能够顾忌到所有人的利益关系。
这是第一件事。第二，要对我们中国的土地，中国的住房，还有人口，进行全面的普查。在这普查的基础上，制订我们房地产各个城市的发展规划。就是说，有多少土地？生产消费品，有多少土地生产廉租屋，多少土地生产投资品？作一个全面的规划。要做50年-100年的规划。
然后通过一系列政策，保证我们房地产市场健康持续的发展。所以，我近几年，为什么做这些事情？我就希望这些知识，这些信息，这些想法，让你们都能够知道，让你们都能够知道这些知识和信息以后，如何来保护自己的利益。如何来让你们能够在未来的时间里，能够找到或者是通过自己的努力，购买一个自己未来合适的住房，让自己的住房条件，得到基本的改善。我就讲到这里，谢谢大家。
